本文來自微信公眾號： 硅基觀察Pro ，作者：硅基君，原文標(biāo)題：《一年半暴漲143倍！從瀕死房企到港股最猛AI算力股，“中國CoreWeave”來了》
你敢相信嗎？
一家曾經(jīng)每天成交不到30萬港元、幾乎被市場遺忘的地產(chǎn)仙股，有一天會搖身一變，成為港股最瘋狂的AI算力牛股。
2025年初，粵港灣智算的股價還只有0.137港元。但到了去年年底，它已經(jīng)漲到了5.17港元，一年時間狂飆超過36倍。
這還沒完，到2026年5月，公司股價一度沖到19.85港元，股價整整翻了143倍！
從瀕死房企到AI算力新貴，這可能是近年來國內(nèi)AI領(lǐng)域最成功的資本運作案例之一，堪稱“中國版CoreWeave”。
今天，硅基君就帶你來看看這個一年百倍的財富神話究竟是如何實現(xiàn)的。
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甩賣地產(chǎn)業(yè)務(wù)
如果只看2024年的粵港灣控股，你幾乎很難把它和后來的AI牛股聯(lián)系在一起。
那一年，公司合約銷售額只剩11.57億元，同比暴跌46%；全年歸母凈利潤虧損18.35億元。
更麻煩的是資產(chǎn)負(fù)債表。
截至2024年底，粵港灣總資產(chǎn)126.58億元，總負(fù)債125.58億元。
也就是說，100多億元資產(chǎn)背后，真正屬于股東的凈資產(chǎn)只剩下1億元左右。
其中，銀行借款、優(yōu)先票據(jù)等有息負(fù)債達(dá)到57.28億元，一年利息支出2.43億元，但公司賬上現(xiàn)金只剩1306萬元。
這基本已經(jīng)到了一個很尷尬的位置：資產(chǎn)很多，但真正能動的錢幾乎沒有，房子還越來越難賣。
為了解決這個麻煩，2025年粵港灣干了三件事：
第一件，賣資產(chǎn)。
2025年上半年，粵港灣先后分別以1.3億元和5000萬出售了卓盈和Faith Channel兩家地產(chǎn)子公司。這兩家公司合計裝著接近56億元資產(chǎn)，同時也背著約57億元負(fù)債。
交易完成之后，相當(dāng)于把一大坨地產(chǎn)資產(chǎn)連同債務(wù)一起從上市公司報表里搬了出去。其中接手卓盈的人是國泰信達(dá)總經(jīng)理趙川控股的BVI資管公司。
第二件事更關(guān)鍵，處理美元債。
粵港灣當(dāng)時最大的一包有息債務(wù)，是本金4.39億美元，約合32.5億元人民幣的2029年境外優(yōu)先票據(jù)。
這筆債有多大？它一項，就占了公司全部有息負(fù)債的一半以上。如果這筆美元債不處理，前面賣多少房子，都很難真正把資產(chǎn)負(fù)債表救回來。
最后，粵港灣和債權(quán)人談出了一個相當(dāng)激進(jìn)的重組方案：債權(quán)人按照本金55%的價格接受贖回。
什么意思？本金先直接砍掉45%。
而剩下需要支付的部分，也沒有主要靠現(xiàn)金償還，而是大量使用零息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債支付，歷史未償利息則獲得豁免。
也就是說，把原來需要真金白銀償還的債務(wù)，變成了未來的股權(quán)稀釋。
第三件事，是認(rèn)虧。2025年，公司一次性計提了6.68億元存貨減值。
三件事做完之后，效果非常直接。
2024年底，粵港灣還有126.58億元總資產(chǎn)、125.58億元總負(fù)債。到2025年底，總資產(chǎn)已經(jīng)縮到58.60億元，總負(fù)債只剩28.05億元；凈資產(chǎn)則從1億元，直接修復(fù)到30.55億元。
按照公司披露口徑，資產(chǎn)負(fù)債比率也從45.3%降到了7.2%。
只用了一年時間，粵港灣把“殼”洗的干干凈凈。
這時候問題出現(xiàn)了：殼洗干凈以后，粵港灣準(zhǔn)備往里面裝什么？
答案是AI算力。
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把算力資產(chǎn)裝進(jìn)去
2025年10月，粵港灣宣布，以9.765億港元收購深圳天頓數(shù)據(jù)。
在這次收購里，粵港灣幾乎沒有掏現(xiàn)金，用股票直接支付收購對價，按每股3.15港元發(fā)行3.1億股。交易完成以后，賣方Champion Road拿到了擴(kuò)大后股本的27.58%。
天頓數(shù)據(jù)把資產(chǎn)裝進(jìn)上市公司，原來的股東則直接變成粵港灣的大股東。
那天頓數(shù)據(jù)到底是什么公司？
簡單說，它做的是AI算力基礎(chǔ)設(shè)施運營。生意模式和CoreWeave、Nebius這類AI云基礎(chǔ)設(shè)施公司有些相似：
買GPU、建機(jī)房、做集群，把零散算力組織成大規(guī)模計算資源，再提供給大模型訓(xùn)練和推理客戶。
公開資料顯示，天頓重點運營英偉達(dá)H800、H100、RTX 4090等GPU服務(wù)器，同時也在做多源異構(gòu)算力，適配華為、寒武紀(jì)等國產(chǎn)芯片。
靠著這些算力，天頓數(shù)據(jù)收入徹底爆發(fā)。2025年，天頓數(shù)據(jù)實現(xiàn)收入20.25億元，同比增長接近7.6倍；歸母凈利潤2.07億元。
天頓數(shù)據(jù)直到2025年10月23日才正式進(jìn)入粵港灣報表。也就是說，它全年只給粵港灣貢獻(xiàn)了最后兩個多月的業(yè)績。
結(jié)果就這兩個多月，天頓貢獻(xiàn)了6.17億元收入、1.77億元毛利。其中，核心算力服務(wù)收入5.28億元，毛利2.09億元，毛利率接近40%。
這么賺錢的一家公司，為什么愿意裝進(jìn)一個剛剛處理完地產(chǎn)爛賬的上市公司？
交易文件顯示，Champion Road背后，天頓創(chuàng)始人鐘軍華持股35.2%，粵港灣董事長羅介平持股18%。而在收購發(fā)生之前，粵港灣控股股東China GBA Holdings持有上市公司50.94%股權(quán)，最終實益擁有人則是羅介平的配偶曾艷。
說白了，就是大股東把體外孵化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，裝回了自己控制的上市平臺。
大股東先在上市公司體外培育出一家快速增長的AI算力公司。與此同時，把上市公司原有的地產(chǎn)債務(wù)、虧損資產(chǎn)和減值風(fēng)險大規(guī)模處理掉。等殼基本洗干凈以后，再通過發(fā)行股份的方式，把天頓裝回上市公司。
短短一年，一個凈資產(chǎn)只剩1億元、現(xiàn)金只剩1306萬元的地產(chǎn)公司，搖身一變變成資本市場上最炙手可熱的超級牛股。
/03/
搞錢能力，才是粵港灣最厲害的
當(dāng)然，把AI算力資產(chǎn)裝進(jìn)上市公司，還只是第一步。
和房地產(chǎn)生意一樣，做算力生意最重要的能力就是搞錢。這恰恰也是粵港灣最擅長的。
為了搞錢，粵港灣用了三種辦法。
第一種，融資租賃。簡單來說，就是算力公司先拿到設(shè)備，再通過租賃公司提供資金，未來用設(shè)備產(chǎn)生的現(xiàn)金流慢慢償還。
2025年6月底，天頓還沒有并表的時候，粵港灣賬上的租賃負(fù)債只有30.6萬元。到了10月收購天頓時，天頓體系一次性帶進(jìn)來的租賃負(fù)債，已經(jīng)達(dá)到約21.2億元。
到了2026年，這套模式開始明顯提速。
僅僅和浦銀金租披露出來的三輪售后回租：6月3.95億元、7月7.9億元、8月16.87億元。三筆加起來，就已經(jīng)達(dá)到28.72億元。
在融資租賃的同時，隨著股價上漲，天頓也得以在資本市場連續(xù)融資。
從2025年12月到2026年6月，粵港灣一共做了三輪配股，配股價格從5.5港元一路漲到了11.75港元，對應(yīng)的凈募資額，也從1.08億港元一路漲到2.8億港元。
三輪下來，一共從資本市場拿了約5.06億港元現(xiàn)金。
除了二級市場，粵港灣在一級市場也沒閑著，還拉來了一個更重要的股東——國資。
2026年1月，深圳福田資本出資8億元人民幣，認(rèn)購粵港灣旗下算力項目公司鴻策數(shù)據(jù)40%的股權(quán)。公告明確規(guī)定，資金要用于在福田區(qū)新設(shè)項目公司、承接新增算力服務(wù)訂單，以及相關(guān)合約履約、續(xù)約和融資優(yōu)化。
當(dāng)然，國資的錢也不是白給的。福田資本給鴻策設(shè)下了一套非常硬的業(yè)績條件：
投資完成后的前11個月，收入至少30億元，而且經(jīng)營現(xiàn)金流必須為正；
23個月累計收入至少60億元，累計扣非凈利潤至少12億元；
35個月累計收入至少90億元，累計扣非凈利潤至少20億元。
完不成，就涉及股權(quán)回購。
第三層則是訂單信用。這是整個資本飛輪里最關(guān)鍵的一環(huán)。
截至2025年底，粵港灣已經(jīng)鎖定超過150億元算力訂單。到2026年上半年，公司又新增超過150億元意向訂單。其中95%以上，是五年期長單。
隨著長單越來越多，粵港灣能拿到的錢也越來越多。根據(jù)公司最新披露，截至2026年6月，粵港灣累計獲得的金融機(jī)構(gòu)意向授信已經(jīng)超過300億元。
到這里，整個邏輯就串起來了。
先用配股和融資租賃，買更多GPU；GPU規(guī)模上去以后接更多長單，長單又反過來提高融資能力。
融資越多，業(yè)務(wù)做得越大業(yè)務(wù)越大，市場給的估值越高；股價越高，又能融到更多錢。就這樣，一個資本飛輪就轉(zhuǎn)起來了。
雖然這個模式跑得很成功，但總覺得這種模式很熟悉，仿佛又在哪里看見過。