本文來自微信公眾號： 行業(yè)報告研究院 ，作者：玖峰

柔佛是馬來西亞十三個州屬之一，位于馬來半島南部，和北部的彭亨、馬六甲和森美蘭接壤，與鄰國新加坡和印尼海上相望。截至2020年，該州人口達401萬人，為全國人口第二多的州屬。新山是柔佛的首府與經(jīng)濟中心，依斯干達公主城是柔佛的行政中心，麻坡是皇城。

棕櫚油地里長出來的東西

2026年上半年，C&W那份亞太數(shù)據(jù)中心報告里有一組數(shù)：柔佛在運IT容量1110兆瓦，在建602兆瓦，已宣布的規(guī)劃2486兆瓦，三項合計4198兆瓦。

按這家機構(gòu)"綜合存量"的算法，柔佛排在東京、北京、悉尼、孟買前面，是亞太第一。

我第一次看到這個數(shù)的時候，專門去地圖上確認了一下它的位置。柔佛海峽北岸，跟新加坡之間隔著一條最窄處不到一公里的水道。五十年前這個州拿得出手的是棕櫚油和橡膠，現(xiàn)在拿得出手的是機房。我在地圖上量了一下，兩邊市中心直線30公里上下，比很多城市里跨區(qū)上班還近。

不過這個"第一"得先把話說清楚，真正在跑的不是第一。柔佛在運1110兆瓦，新加坡那邊各家給的數(shù)互相打架，高盛說接近2吉瓦，BMI給1.46吉瓦，C&W口徑下大約1吉瓦出頭。

三個數(shù)不是一回事，混著用一定會出問題。

外面說的柔佛8到12個月內(nèi)反超，指的也是在運容量這一檔，總盤子是另一回事。

順帶交代一句，這是《東南亞算力地圖》的第一篇。

整個東南亞眼下共有2382兆瓦在建，占亞太的一半，馬來西亞一地占1039兆瓦排第一，泰國859兆瓦跟在后面。新加坡、柔佛、印尼、泰國、菲律賓、越南，六個地方處在完全不同的階段，有的已經(jīng)碰到天花板，有的還在給第一座園區(qū)扯電線。

第一篇挑柔佛，因為它是唯一一個年內(nèi)就要翻篇的地方。

為什么是柔佛？

C&W那份數(shù)據(jù)里還有個細節(jié)，我覺得比"亞太第一"更有說服力。2026年上半年柔佛新交付了212兆瓦在運產(chǎn)能，同期空置率不升反降，掉到0.7%。

新加坡那邊的空置率是4.9%，兩邊差了七倍。

地產(chǎn)這行的常識是新增供給入市會先把空置率頂上去，再慢慢往回消化，柔佛是反過來的，房子剛蓋好就被住滿了。

還有一層。短短半年時間，柔佛在運容量比2025年下半年漲了24%，在建從315兆瓦漲到602兆瓦，漲了87%。報告里寫了一句在我看來很關鍵的話：在建占比上去了，說明這批項目從"開發(fā)布會"挪到了"真的在地上挖土"。這個區(qū)分在整個亞太都值錢，宣布一座500兆瓦的園區(qū)，比把它通上電容易太多了。

柔佛的土地拍賣記錄里藏著這場熱潮的另一面：2026年二季度成交的三塊地，買方全是數(shù)據(jù)中心運營商，最大的一筆是DayOne花9800萬美元買下努沙再也65.28英畝。

圖1數(shù)據(jù)來源：Cushman&Wakefield《AsiaPacificDataCentreH12026Update》，F(xiàn)itchRatings（2026年8月）。

新加坡在運容量各家口徑不一，此處采用C&W口徑約1000兆瓦，高盛口徑為接近2000兆瓦

新加坡是怎么把這塊蛋糕推出去的

事情要從2019年說起。

那一年新加坡暫停了所有新建數(shù)據(jù)中心的審批，理由很直接：國土七百多平方公里，電要靠進口，水也要算著用，機房這種吃電的大戶繼續(xù)敞開批準，要不了幾年就會把整個國家的電力規(guī)劃頂穿。

2022年放開，但門檻立了起來，不是誰想進來都能進。

真正的轉(zhuǎn)折點在2026年8月21日，新加坡把DC-CFA2這一輪的200兆瓦分了出去，DigitalRealty、Equinix、吉寶、STTGDC四家每家50兆瓦，附帶條件是PUE不超過1.25、綠電占比不低于一半。

吉寶數(shù)據(jù)中心（Keppel Data Centres）是四家中標的運營商之一

Fitch對這件事的評語很直白：批下來的這個數(shù)，遠低于參與申請的各家報上去的容量。

200兆瓦放在今天是個什么量級？

同期柔佛一個州的已規(guī)劃容量是2486兆瓦，是新加坡計劃產(chǎn)能的十二倍。Fitch在報告里專門把這個對比列了出來，結(jié)論是新柔這條走廊的增長節(jié)奏由基礎設施決定，不由需求決定。意思很清楚，想放進來的需求多得很，是新加坡自己放不下。

新加坡不知道這個道理嗎？

當然知道，只是它算的是另一筆賬。

成本上的差距更直白。C&W的土地數(shù)據(jù)顯示，新加坡工業(yè)地價每平方英尺600到900美元，柔佛17到33美元，中間差著二十倍到五十倍。電價這邊，新加坡一度電0.178到0.281美元，柔佛0.10到0.12，印尼最低，0.062到0.069就能拿到。機房這門生意，地價和電費是成本表里最大的兩項，這兩項都差出一個數(shù)量級，結(jié)果其實已經(jīng)定了。

這筆賬不難算，我按中間值粗算了一下，同樣一兆瓦容量，光地價和電費兩項，柔佛就能省下大幾成的初始投入。

不過新加坡并不吃虧。

CBRE估計它2026年上半年的出租率在95%以上，稀缺性反過來把定價頂了上去，零售托管的報價能做到每千瓦每月300到450美元，是整個區(qū)域最貴的。

它把最占地的、最費電的那部分擠出去，自己留下定價權和管理權，跨國公司在東南亞的區(qū)域總部照舊設在新加坡。

新加坡推出去的，其實是蛋糕里最累的那一半。

柔佛接住的就是這一半。一水之隔，一邊出不起地、付不起電費，另一邊有地、有電、還有愿意加快建設速度的電網(wǎng)公司。

圖2數(shù)據(jù)來源：Cushman&Wakefield土地報告、東南亞各國能源部門公開電價，電價取區(qū)間中值繪制，柱上標注原始區(qū)間

柔佛憑什么接得住

先說距離。柔佛的努沙再也到新加坡的網(wǎng)絡延遲在5毫秒以內(nèi)，跨過一條海峽的事。對銀行和云廠商來說，這個數(shù)意味著把機房放在柔佛，業(yè)務體驗跟放在新加坡沒有本質(zhì)區(qū)別，成本表卻是完全兩份。

政策是另一只手。柔佛新加坡經(jīng)濟特區(qū)給合格企業(yè)的企業(yè)所得稅優(yōu)惠到5%，最長十五年；

馬來西亞本地的MSC資質(zhì)再疊五到十年免稅。

這類優(yōu)惠在東南亞并不稀奇，稀奇的是它們疊在一個離新加坡只有一座橋的地方。

其他便宜地方為什么沒接??？

但真正把柔佛跟其他廉價承接地區(qū)分開的，是馬來西亞國家電力公司TNB的動作。

2026年5月，TNB的首席電網(wǎng)官公開了一個數(shù)字：綠色通道把數(shù)據(jù)中心的并網(wǎng)周期從36個月壓到最短12個月，截至2026年3月已經(jīng)有33個項目按這條通道交付。

這家公司同期在推一個430億令吉、約合108億美元的電網(wǎng)現(xiàn)代化計劃，錢集中砸在幾個增長走廊上，柔佛是其中最主要的集群。

大馬首個谷歌數(shù)據(jù)中心和谷歌云區(qū)域所在地鳥瞰圖。（谷歌提供）

并網(wǎng)周期這件事，外面的人容易低估。

機房建設的土建部分，中國工程隊六到八個月能干完，慢一點的二十四個月也封頂了。真正的變數(shù)在電，電沒有批下來，前面所有的投入都是沉沒成本。誰能把從簽約到通電這條時間線壓短，誰就能用同樣的資本金在里多滾動幾輪。

這是那430億令吉真正買到的東西。

我預計這條綠色通道以后會被更多市場抄，并網(wǎng)排隊是全球現(xiàn)象，在東南亞只是格外突出。

還有一層常被忽略。TNB跟數(shù)據(jù)中心簽的是五年期照付不議協(xié)議，電網(wǎng)公司主動把長期需求鎖進自己的規(guī)劃里。

需求大，電力公司從來不怕，它怕的是需求說不準。

AI這波需求最大的特點恰恰是可預期，簽了約就是要用電。這也是為什么全球的電網(wǎng)公司這兩年突然都開始喜歡數(shù)據(jù)中心。

不過得插一句：手續(xù)快不等于電已經(jīng)通了，這兩個概念在公開報道里經(jīng)常被混著用。批出去的接入指標和真實負載之間還隔著好幾個環(huán)節(jié)，這一段我放到后面細說。

圖3數(shù)據(jù)來源：TNB2026年5月公開披露、Bernama報道，在建容量構(gòu)成取自Cushman&Wakefield2026年上半年報告

真正的墻，是一臺等不到貨的變壓器

真正卡住這場轉(zhuǎn)移的，不是地，也不是電的總量，是幾樣看起來不起眼的設備。

高盛那場電話會上，專家把拉長建設周期的因素排了個序：變壓器、中壓開關柜、柴油發(fā)電機、冷水機組，還有AI服務器本身。

行業(yè)數(shù)據(jù)里這些數(shù)字更具體。

大型電力變壓器的交貨周期在128到210周之間，折成月是29到48個月，價格比前幾年漲了45%到77%；中壓開關柜90到100周，柴油發(fā)電機50到104周。

2026年全球變壓器的缺口大約在15%。

這幾個數(shù)字我交叉核過兩遍，口徑有差別，量級是一致的。

這組數(shù)字放在一起就能看出問題在哪。

一座AI數(shù)據(jù)中心的土建和機電安裝，18到24個月能干完，阿里云那套預制化方案對外說的是100天。

也就是說，房子蓋好了，零件還在海上。

行業(yè)里有個說法叫帶電土地的開發(fā)周期，從拿到一塊能通電的地到真正通上電，要2到5年。

這也是為什么我說看柔佛不能只盯著宣布了多少吉瓦。

馬來西亞國家電力公司TNB到2026年3月批了59個數(shù)據(jù)中心的用電申請，最大需求合計8.3吉瓦，其中36個項目、4.5吉瓦已經(jīng)通電。聽著很猛。但同一時點TNB自己披露的真實負載是1054兆瓦，只有已通電容量的兩成多一點。

有人說這是泡沫的證據(jù)，我倒覺得要看怎么說。

機房從通電到滿產(chǎn)本來就要爬坡，服務器進廠、上架、點燈、跑負載，一輪下來半年到一年很正常，何況一半的產(chǎn)能是2025年下半年之后才通的電。真正要看的是這個數(shù)字還在不在漲：2025年3月這個利用率是17%，一年后是23%，負載的增速比通電容量快。

房子在被人往里搬東西，不是在空著生銹。

我預計這種緊平衡還會持續(xù)幾年，設備產(chǎn)能擴出來要時間，需求還在往上走。

還有一件事得替這個行業(yè)說一句。

這兩年罵機房最兇的理由是費水，專家的看法是這個擔憂被放大了。

AI負載用的是閉路循環(huán)冷卻，水在里面轉(zhuǎn)圈，蒸發(fā)損耗比傳統(tǒng)機房小得多，微軟在柔佛的項目做到了零水蒸發(fā)，AWS的水利用效率是每千瓦時0.19升。

柔佛自己也把PUE限在1.8以內(nèi)、水利用效率限在1.4以內(nèi)，寫進了審批條件。

真正緊張的從來不在水，在變壓器和開關柜的產(chǎn)能。

水的爭議為什么這么大？

水費單看得見，變壓器要排隊這件事看不見。

基建這行有個規(guī)律，卡進度的從來不是最貴的那一環(huán)，是交貨最慢的那一環(huán)。變壓器在整個機房造價里占比不到一成，卻能決定整座園區(qū)晚一年還是早一年通電。

圖4數(shù)據(jù)來源：電力設備供應商公開交期與行業(yè)口徑整理，紅色虛線為一座AI數(shù)據(jù)中心土建加機電安裝的典型周期

中國工程隊站在哪

高盛那場電話會里有大多數(shù)轉(zhuǎn)述都略過去了，我覺得是全篇最值錢的一句。專家說，領先平臺尤其那些有中國背景的，核心優(yōu)勢在三件事上：工程設計、項目管理，還有部署速度，靠的是預制化機柜。

速度的差距是量級式的。

中國背景平臺把一座園區(qū)從開工做到交付，8到12個月；

歐美同行要做24到36個月。

預制化把大量現(xiàn)場工序挪進了工廠，土建和機電可以并行推進，設備運到現(xiàn)場就是吊裝和接線。阿里云那套預制化方案對外報的數(shù)字是100天建成一座大型AI數(shù)據(jù)中心。

這套能力在國內(nèi)練了十年，不是在馬來西亞學會的。

過去十年中國自己建了幾千座數(shù)據(jù)中心，東數(shù)西算八大樞紐把土木、電力、制冷、網(wǎng)絡這一整條鏈上的隊伍都練了出來?，F(xiàn)在這套能力第一次這么大規(guī)模地在海外重資產(chǎn)上變現(xiàn)，賣的不是設備，是工期。

為什么偏偏是中國的工程隊能把工期壓到這個程度？

答案不在馬來西亞，在國內(nèi)那幾千座機房里。

落到具體的人和錢上。

2026年二季度柔佛成交的三塊土地里，最大一筆來自DayOne，這家從萬國數(shù)據(jù)分拆出來的海外平臺，用9800萬美元拿下了努沙再也那塊65英畝的地，同年還拿到2.83億美元的園區(qū)融資。

秦淮數(shù)據(jù)的海外主體Bridge在柔佛的MY06項目，錨定租戶是字節(jié)跳動，承諾投資115億令吉，規(guī)劃放約3.6萬顆B200。阿里云的柔佛地域2026年6月正式開服，是它在東南亞最大的一個落點。

這串名單里沒有一家是以賣設備的姿態(tài)進來的，全是重資產(chǎn)自建、自持、自營。我研究過幾代中國企業(yè)出海的路徑，制造業(yè)那一代大多從代工訂單起步，這一代直接切進了最重的資產(chǎn)環(huán)節(jié)。

投資運營是這條產(chǎn)業(yè)鏈里壁壘最高、話語權最強的環(huán)節(jié)。

中國公司這一次站的位置，比當年制造業(yè)出海時只拿代工訂單的位置，要靠前得多。

再看錢這一頭。這輪需求里最值錢的是AI負載，每千瓦每月能收到200到250美元，比普通超大規(guī)模批發(fā)的90到130美元高出150%到200%。順帶說一句，全場最貴的其實是零售托管，新加坡能做到300到450美元，那是企業(yè)客戶為小規(guī)模和靈活性額外付的錢。

中國的超大規(guī)模客戶在定價上比歐美同行敏感得多。

專家的原話是，為了拿到更低的價格，他們愿意在工程等級上做妥協(xié)，降低供電冗余，砍掉柴油發(fā)電機和現(xiàn)場備用電源。這類選擇在國內(nèi)的機房里不多見，到了柔佛成了談價時的常規(guī)籌碼。省下來的是當期資本開支，押上去的是十幾年租約期里某一次斷電的風險，這筆賬怎么算，取決于算賬的人打算在這個位置上待幾年。

這個變化比幾個吉瓦重要。

中資背景主體在柔佛和巴淡島的落點

圖5數(shù)據(jù)來源：高盛2026年9月3日專家電話會、阿里云公開宣傳口徑，阿里云預制化方案按100天折算約3.3個月

這筆賬還沒算完

寫到這里得把風險攤開講。

這場轉(zhuǎn)移最脆弱的地方，是它把太多東西押在了同一種需求上。高盛那位專家的原話是，馬來西亞比區(qū)域里其他市場更暴露在GPU相關的需求面前，對應的監(jiān)管風險也更高。柔佛那2吉瓦在建里到底有多少是AI集群、多少是普通云負載，決定了這句話的分量。

監(jiān)管這邊的變化也在發(fā)生。

馬來西亞從2026年初開始收緊審批，非AI的數(shù)據(jù)中心項目不再輕易放行；泰國在2026年9月干脆暫停了49個項目的審批做監(jiān)管重置。

政策能給的速度，政策也能收回去。

這些風險不是我臆出來的，紀要和各國的監(jiān)管動態(tài)里都寫著。

還有那8.3吉瓦。批了不等于通電，通電不等于滿產(chǎn)，滿產(chǎn)也不等于租金能按AI那檔價錢收。下面這張圖是我看這組數(shù)據(jù)時最想留給讀者的一張，三段之間的落差，就是這個市場未來兩三年要走的路。

圖6數(shù)據(jù)來源：TNB2026年3月披露，批復59個項目最大需求8.3吉瓦，其中36個項目4.5吉瓦已通電，同期真實負載1054兆瓦

我自己傾向于一個克制的判斷：柔佛的天花板不在需求，在電和設備的交貨周期上，這兩樣都不是砸錢就能立刻解決的。這波轉(zhuǎn)移最后是機會還是泡沫，我說不好，得看8.3吉瓦里有多少能變成真實負載。

下一篇講新加坡。它把最累的那一半推了出去，那自己留下了什么，為什么這個看起來在往后退的城市，反而是整個區(qū)域定價權所在的地方。

這個問題的答案，比柔佛多蓋幾個吉瓦更有意思。

數(shù)據(jù)來源

GoldmanSachs，AsiaPacificDataCenters:TakeawaysfromSoutheastAsiaDataCentersExpertCall，2026年9月4日，分析師TimothyZhao、RonaldKeung、EuniceLiu

Cushman&Wakefield，AsiaPacificDataCentreH12026Update，2026年8月27日

FitchRatings關于新柔數(shù)據(jù)中心走廊的評論，TheStar與BusinessToday2026年8月28日轉(zhuǎn)引

TNB電網(wǎng)現(xiàn)代化與綠色通道公開披露，Bernama，2026年5月29日

TNB數(shù)據(jù)中心用電數(shù)據(jù)，截至2026年3月

Cushman&Wakefield柔佛土地成交記錄，2026年二季度

東南亞各國能源部門公開電價，2026年