本文來(lái)自微信公眾號(hào)： 時(shí)代周報(bào) ，編輯：宋然，作者：閆曉寒，原文標(biāo)題：《北京現(xiàn)房銷售細(xì)則落地！總價(jià)500萬(wàn)住房，定金不超過(guò)5萬(wàn)，專家：全方位解決爛尾問(wèn)題》
上月“828新政”出臺(tái)，被認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有深遠(yuǎn)影響的變革。時(shí)隔近一個(gè)月，北京率先落地新政細(xì)則。
住建部等三部委8月28日發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，推進(jìn)現(xiàn)房銷售。通知提出，商品住房項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售的，單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂。
按上述政策，8月28日起，新出讓土地的商品住房項(xiàng)目和已出讓土地未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售；已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，鼓勵(lì)實(shí)行現(xiàn)房銷售。
“828新政”發(fā)布后，各地如何具體執(zhí)行落地備受市場(chǎng)關(guān)注。
9月24日，北京率先出臺(tái)系統(tǒng)性實(shí)施細(xì)則，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市規(guī)劃自然資源委、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市住房資金管理中心聯(lián)合印發(fā)了《本市貫徹落實(shí)<關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知>的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱《實(shí)施意見(jiàn)》），自9月24日起施行。
在明確“封頂預(yù)售、優(yōu)先現(xiàn)房銷售”的核心導(dǎo)向之外，北京落地的新政也呈現(xiàn)出在地化的寬松取向。
買(mǎi)房定金最高1%
北京的現(xiàn)房銷售細(xì)則，并未對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行一刀切，而是針對(duì)新項(xiàng)目和在途項(xiàng)目明確了不同政策。
對(duì)于新供地項(xiàng)目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售，但也可以在一定條件下，按照預(yù)售新規(guī)選擇預(yù)售。
《實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，今年8月28日起，新項(xiàng)目?jī)?yōu)先選擇現(xiàn)房銷售。銷售節(jié)點(diǎn)則需要在房屋具備交付條件、成為現(xiàn)房的前提下，開(kāi)發(fā)商才能與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同。
根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋首次登記后，編制現(xiàn)房銷售方案，向房屋所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)申請(qǐng)現(xiàn)房銷售備案，所銷售房屋及建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)無(wú)抵押、查封等情形。
今年8月28日后，新項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售的，單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂，還需出具項(xiàng)目建設(shè)單位、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽字蓋章的《主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收記錄》。
北京還對(duì)現(xiàn)房銷售實(shí)行定金制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在取得建筑工程施工許可證后，與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房定金合同。北京新房總價(jià)較高，本次細(xì)則規(guī)定的定金比例較低，開(kāi)發(fā)商一般收取不超過(guò)總房?jī)r(jià)款1%的定金。
以總價(jià)500萬(wàn)元的住房為例，定金不超過(guò)5萬(wàn)元；總價(jià)1000萬(wàn)元的住房，定金不超過(guò)10萬(wàn)元。該意見(jiàn)還規(guī)定，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約不能按期交房的，購(gòu)房人有權(quán)按照合同約定提出解除定金合同。
而對(duì)于在途項(xiàng)目，細(xì)則也進(jìn)行了分類施策，以確保在途項(xiàng)目平穩(wěn)過(guò)渡。
根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（下稱“工規(guī)證”）但未辦理預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，該類項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售的，預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行。
8月28日（含）前，已取得（含正在出讓）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)但未取得工規(guī)證的商品住房項(xiàng)目，該類項(xiàng)目原則上按新項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)售管理政策。
但本次北京細(xì)則也為各區(qū)設(shè)定了一定靈活條件，給予一定過(guò)渡期安排，提出各區(qū)政府確保能夠按時(shí)建成交付的，在2027年底前可以按原預(yù)售條件預(yù)售，但按揭放款條件將按新政執(zhí)行。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，本次新政的核心影響對(duì)象，是已經(jīng)拿地、還未開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。根據(jù)此前三部委的新政，這類項(xiàng)目原則上應(yīng)按新項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)售管理，優(yōu)先現(xiàn)房銷售。
郭毅認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商角度看，新政影響在于，開(kāi)發(fā)商通常按正常銷售節(jié)點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度、回款節(jié)奏、利潤(rùn)率和售價(jià)進(jìn)行測(cè)算。新政若導(dǎo)致整體開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)延后，資金成本將增加約3-4個(gè)百分點(diǎn)，直接侵蝕凈利潤(rùn)。而這類被“誤傷”項(xiàng)目的利潤(rùn)損失，很難通過(guò)后續(xù)漲價(jià)來(lái)彌補(bǔ)。同時(shí)，現(xiàn)金流回籠的嚴(yán)重滯后，還可能對(duì)企業(yè)后續(xù)的資金鋪排和投資拿地產(chǎn)生連鎖影響。
“但北京給出了過(guò)渡性寬松安排，因此這批因處于已拿地、未取工規(guī)證的中間狀態(tài)而可能被新政策‘誤傷’的項(xiàng)目，獲得了實(shí)質(zhì)性的紓困?！惫惚硎尽?/p>
加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管
北京新發(fā)布的《實(shí)施意見(jiàn)》還加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。上述提到的在途項(xiàng)目在2027年底前仍可按原有預(yù)售條件申請(qǐng)預(yù)售，但對(duì)資金監(jiān)管有一定要求。
一方面，北京明確設(shè)定重點(diǎn)監(jiān)管額度，重點(diǎn)監(jiān)管額度覆蓋項(xiàng)目全部剩余工程建設(shè)費(fèi)用及紅線外需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的市政工程費(fèi)用，以保障項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及水電氣熱等配套設(shè)施具備交付使用條件。
另一方面，針對(duì)預(yù)售資金提取，北京本次提出入賬資金超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度后，可按建設(shè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)支取相應(yīng)建設(shè)資金，或申請(qǐng)支取超出重點(diǎn)監(jiān)管額度部分的資金。
中指研究院認(rèn)為，這表明企業(yè)可以支取部分預(yù)售資金用于工程建設(shè)，將一定程度緩解房企資金壓力，在此情況下，未來(lái)企業(yè)或更加側(cè)重通過(guò)合理營(yíng)銷方式引導(dǎo)購(gòu)房者全款或高首付購(gòu)房，增加企業(yè)可提取資金額。
此外，《實(shí)施意見(jiàn)》明確，新項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售的，其預(yù)售資金將全額、全過(guò)程監(jiān)管，且在項(xiàng)目聯(lián)合驗(yàn)收后，方可解除資金監(jiān)管。
這意味著，若為預(yù)售項(xiàng)目，新預(yù)售制度實(shí)施后，購(gòu)房人支付的首付款、房貸等購(gòu)房資金需全部存入資金監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)商不能支取挪用，從而避免“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。
郭毅認(rèn)為，本次政策在北京呈現(xiàn)出在地化的寬松取向。結(jié)合北京以國(guó)央企為主的房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)爛尾可能性較低的現(xiàn)狀，政策做出了針對(duì)性的放寬。
她表示，一方面，新政落實(shí)中央精神，增強(qiáng)購(gòu)房者安全感，全方位解決樓盤(pán)爛尾問(wèn)題；另一方面，針對(duì)部分被“誤傷”的項(xiàng)目，給予更合理的市場(chǎng)化解綁。因此，新政綜合了兩方面條件，是較為市場(chǎng)化、具有針對(duì)性的寬松舉措。